消費税改正「居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限」

１．令和２年度税制改正により、令和２年１０月１日以後、居住用賃貸建物を購入した際に、仕入税額控除が制限されます。

　ただし、経過措置があり、令和２年３月３１日までに契約したものは対象外です。

２．ここでいう「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で、高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものをいいます。（税抜価額１０００万円以上）　期末に用途未定の場合は「居住用賃貸建物」に該当します。ただし、販売用住宅である棚卸資産は対象外のため、控除できます。
　店舗兼用住宅などの場合は、面積等で合理的に区分できる場合には、店舗部分は「居住用賃貸建物」から外すことができます。

３．判定時期については、原則は引き渡しがあった日で、特例として契約の効力発生日も認められます。また、自己建設資産の場合には、建設等に要した費用の税抜額が１０００万円以上となった日です。

４．また、居住用賃貸建物の仕入日から第３年度の課税期間の末日までの間（調整期間）に、居住用賃貸建物の全部または一部を課税賃貸用に供した場合、または譲渡した場合には、それまでの賃貸料収入と売却価額を基礎として計算した額を、第３年の課税期間または譲渡日の属する課税期間の仕入税額控除に加算して調整することとされています。

　パターンとしては３年以内に居住用を事業用にした場合（例１）と、３年以内に売却した場合（例２）の２パターンです。

【加算調整の具体例】

（例１）1100万円(税込)で購入した居住用賃貸建物を３年内に100％事業用にした場合

購入してから3年以内に事業用に変更した場合

１年度：建物購入時の仕入税額控除なし
３年度：（１）課税賃貸割合　1,200,000÷3,000,000＝40％
　　　　（２）調整税額　　11,000,000÷1.1×10％×40％＝400,000
            （３）３年度の仕入税額控除に400,000円を加算

【注意点】
１．３年以内に事業用に変更せず、４年目以降に変更した場合は調整一切ありません。
２．調整する年度は変更した年度ではなく、必ず第３年度です。
３．事業用と居住用の割合が例と異なる場合でも計算式は同じです。
４．３年以内に除却した場合は調整一切ありません。

（例２）1100万円(税込)で購入した居住用賃貸建物を３年内に1320万円(税込)で売却した場合

購入してから２年後に売却した場合

１年度：建物購入時の仕入税額控除なし

２年度：（１）課税譲渡等割合　
                    13,200,000÷1.1＝12,000,000(税抜)
　　　　　　　12,000,000÷(12,000,000+3,000,000)＝80％
　　　　（２）調整税額
　　　　　　(A)11,000,000÷1.1×10％＝1,000,000
　　　　　　(B)1,000,000×80％＝800,000
　　　　（３）２年度の仕入税額控除に800,000円を加算

【注意点】
１．３年以内に売却せず、４年後以後に売却した場合は調整一切ありません。
２．調整する年度は売却した年度です。
３．３年以内に除却した場合は調整一切ありません。
４．売却した場合、例１の「課税賃貸割合」の調整はありません。

【参考】３年間管理が必要な調整対象固定資産まとめ

１．居住用賃貸建物で税抜１０００万円以上の高額特定資産を購入した場合
　　「居住用賃貸建物の仕入税額控除の制限」の対象であり、購入時は仕入控除なし。３年内に課税事業用に変更、または売却した場合は調整あり。

２．居住用賃貸建物で税抜１００万円以上、１０００万円未満の調整対象固定資産を購入した場合
（１）購入時の消費税が全額控除または一括比例配分方式の場合
　　第３年度で「課税売上割合が著しく変動したときの調整」を確認
（２）購入時の消費税が個別対応方式の場合
　　購入時より３年以内に、居住用から居住用以外（店舗・事務所など）に用途を変更した場合「転用した場合の調整」を行う。

３．居住用賃貸建物以外で、税抜１００万円以上の調整対象固定資産を購入した場合
（１）購入時の消費税が全額控除または一括比例配分方式の場合
　　第３年度で「課税売上割合が著しく変動したときの調整」を確認
（２）購入時の消費税が個別対応方式の場合
　　購入時より３年以内に、課税事業用から非課税事業用、または非課税事業用から課税事業用に用途を変更した場合「転用した場合の調整」を行う。

 【課税売上割合の著しい変動について】

 　課税事業者が全額控除または一括比例配分方式によっている場合で、税抜１００万円以上の調整対象固定資産を取得した場合に、その後３年間で課税売上割合の著しい変動があった場合には、課税仕入れ額に調整を行います。

（１）著しく増加した場合の調整
（A）著しく増加した場合とは次のいずれにも該当する場合をいいます。
      ア．（通算課税売上割合－仕入課税期間の課税売上割合）÷仕入課税期間の課税売上割合≧50%

　　イ．通算課税売上割合－仕入課税期間の課税売上割合≧5% 

（B）以下の加算金額を第３年度の課税期間の仕入控除税額に加算します。
　　加算金額＝（調整対象基準税額×通算課税売上割合）－（調整対象基準税額×その仕入課税期間の課税売上割合）

（２）著しく減少した場合の調整
（A)著しく減少した場合とは次のいずれにも該当する場合をいいます。
      ア．（仕入課税期間の課税売上割合－通算課税売上割合）÷仕入課税期間の課税売上割合≧50%

　　イ．仕入課税期間の課税売上割合－通算課税売上割合≧5%

（B)以下の減算金額を第３年度の課税期間の仕入控除税額から控除します。
　　減算金額＝（調整対象基準税額×その仕入課税期間の課税売上割合）－（調整対象基準税額×通算課税売上割合）

【調整対象固定資産を転用した場合】
　課税事業者が個別対応方式によっている場合で、税抜１００万円以上の調整対象固定資産を購入した場合に、３年以内に課税業務用から非課税業務用に転用した場合、以下の金額を仕入税額から控除します。また、非課税業務用から課税業務用に転用した場合には、以下の金額を消費税額に加算します。共通対応に転用した場合は調整ありません。

※調整対象税額とは、課税仕入れ、特定課税仕入れ、課税貨物に係る課税仕入れ等の税額

【調整対象固定資産】
　調整対象固定資産とは、棚卸資産以外の資産で、建物及びその付属設備、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で、一の取引単位の価額が税抜１００万円以上のものをいいます。

 (2020年9月記載)

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